Neue Landesbauordnung: Was sich für Planende ab September ändert

Die Ingenieurkammer-Bau NRW bewertet die Novelle insgesamt positiv. Sie eröffnet neue Spielräume für wirtschaftliche, ressourcenschonende und fachlich begründete Lösungen. Zugleich verlagert sie in mehreren Bereichen Verantwortung von den Bauaufsichtsbehörden auf die am Bau beteiligten Fachleute. Für Ingenieurinnen und Ingenieure bedeutet dies: mehr Vertrauen, aber auch eine größere Verantwortung für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen. 

Die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen und die Ingenieurkammer-Bau NRW haben das Gesetzgebungsverfahren als Baukammern begleitet. In einer gemeinsamen Stellungnahme haben sie den Gesetzentwurf bewertet, Vorschläge aus der Planungspraxis eingebracht und auf mögliche Folgen einzelner Regelungen hingewiesen. Als Körperschaften des öffentlichen Rechts erfüllen beide Kammern ihren gesetzlichen Auftrag, die Qualität des Planens und Bauens, die Baukultur, die Sicherheit und die fachgerechte Entwicklung des Bauwesens zu fördern. 

Dass fachliche Hinweise aus Anhörungen und Stellungnahmen in ein Gesetz einfließen, ist häufig erst im Vergleich der verschiedenen Fassungen erkennbar. Ebenso gehört es zum demokratischen Gesetzgebungsverfahren, dass der Gesetzgeber einzelne Anregungen anders bewertet oder nicht übernimmt. Die abschließende Entscheidung liegt beim Parlament. Aufgabe der Kammern ist es, die Folgen geplanter Regelungen aus fachlicher Sicht frühzeitig sichtbar zu machen und im konstruktiven Austausch mit Politik, Ministerium und Verwaltung an praxistauglichen Lösungen mitzuwirken. Dies haben beide Kammern mit großem Einsatz getan 

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Allgemein anerkannte Regeln der Technik entfallen aus § 3 BauO NRW 2018 

Im Bauordnungsrecht entfällt die pauschale Verpflichtung, die allgemein anerkannten Regeln der Technik zu beachten. Maßgeblich sind künftig die gesetzlichen Schutzziele und die Anforderungen, die insbesondere durch die Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen eingeführt werden. Die Baukammern hatten diese Änderung ausdrücklich begrüßt. 

Damit gewinnen qualifizierte Planerinnen und Planer mehr bauordnungsrechtlichen Spielraum, um für das konkrete Vorhaben fachlich begründete Lösungen zu entwickeln. Die Novelle senkt jedoch nicht das erforderliche Sicherheitsniveau. Anlagen müssen weiterhin so geplant, errichtet, geändert und instandgehalten werden, dass insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden.

Wichtig ist die Abgrenzung zum Zivilrecht: Die Neuregelung betrifft zunächst nur das Bauordnungsrecht. Gegenüber der Auftraggeberin oder dem Auftraggeber können die allgemein anerkannten Regeln der Technik weiterhin den vertraglich geschuldeten Standard bestimmen. Abweichende Lösungen erfordern daher auch künftig eine klare Vereinbarung, eine sorgfältige Aufklärung und eine nachvollziehbare fachliche Begründung.

Neue Kategorie der Standardgebäude

Die Bauordnung definiert künftig Standardgebäude als Wohngebäude und solche Gebäude, die Wohngebäuden hinsichtlich des Gefahrenrisikos und der Nutzung vergleichbar sind.

Die neue Kategorie soll verhindern, dass Gebäude mit einem wohnähnlichen Gefahrenpotenzial unnötig wie Sonderbauten behandelt werden. Ein Beispiel ist ein Mehrfamilienhaus mit einem kleineren Ladenlokal oder einer kleinen Gaststätte im Erdgeschoss. Eine solche Nutzung führt nicht automatisch zu einem höheren Gefahrenpotenzial, das umfassende Sonderbauanforderungen rechtfertigt. 

Die Baukammern hatten die Definition begrüßt, weil sie überzogene Anforderungen vermeiden und damit Planung und Genehmigung beschleunigen kann. Entscheidend wird sein, dass die neue Kategorie im Vollzug einheitlich angewendet wird. 

Oldtimer-Regelung erleichtert das Bauen im Bestand 

Ein Kernstück der Novelle ist die sogenannte Oldtimer-Regelung. Sie geht auf einen gemeinsamen Vorschlag der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen und der Ingenieurkammer-Bau Nordrhein-Westfalen zurück. 

Bei bestimmten Nutzungsänderungen und Aufstockungen müssen bestehende Bauteile künftig nicht vollständig an heutige Neubaustandards angepasst werden. Stattdessen rücken die gesetzlichen Schutzziele stärker in den Mittelpunkt. Das kann etwa den Ausbau von Dachgeschossen, die Umnutzung leerstehender Gebäude und die Schaffung zusätzlicher Wohnungen erleichtern. 

Die Regelung trägt zugleich dazu bei, vorhandene Bausubstanz zu erhalten, graue Energie weiter zu nutzen und vermeidbare Abrisse zu verhindern. Sie verbindet damit wirtschaftliche Erleichterungen mit Ressourcenschonung und Baukultur. 

Auch bei den Anforderungen an die Belichtung von Aufenthaltsräumen wurde im parlamentarischen Verfahren nachgebessert. Bei der Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes muss die Fensterfläche künftig mindestens ein Zehntel der Netto-Raumfläche des Raumes, mindestens jedoch 0,5 Quadratmeter betragen. Damit wird eine von den Baukammern angeregte Verbindung von Mindestfläche und Raumgröße hergestellt. 

Anlagen der Landes- und Bündnisverteidigung werden verfahrensfrei

Anlagen, die der Landes- oder Bündnisverteidigung dienen, werden künftig verfahrensfrei gestellt. Für sie besteht kein Baugenehmigungserfordernis mehr. Die Verpflichtung zur Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen bleibt jedoch bestehen. 

Die Baukammern hatten darauf hingewiesen, dass dieses Bauherrenprivileg aus ihrer Sicht auf Bund und Land als tatsächliche Bauherrschaften beschränkt werden sollte. Es sollte nicht ohne weitere Differenzierung auf private Dritte übergehen, die lediglich in deren Auftrag tätig werden. 

Für die Praxis ist wichtig: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht materielle Rechtsfreiheit. Auch ohne Baugenehmigungsverfahren müssen sämtliche einschlägigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen eingehalten werden.

Genehmigungsfreistellung wird ausgeweitet

 Der Anwendungsbereich der Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW 2018) wird deutlich erweitert und an die Musterbauordnung angepasst. Erfasst werden grundsätzlich Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und keine ausdrücklich geregelte Ausnahme vorliegt. Sonderbauten bleiben grundsätzlich ausgenommen.

Neu einbezogen werden unter anderem Änderungen und Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben im unbeplanten Innenbereich. Auch bestimmte Freiflächensolaranlagen werden in die Genehmigungsfreistellung aufgenommen.

Die Genehmigungsfreistellung ist von der Verfahrensfreiheit (§ 62 BauO NRW 2018) zu unterscheiden. Das Vorhaben muss weiterhin den planungsrechtlichen Festsetzungen, den örtlichen Bauvorschriften und den materiellen Anforderungen entsprechen. Die Verantwortung dafür liegt bei der Bauherrschaft und den beauftragten Fachleuten. Die Bauaufsichtsbehörden behalten ihre Eingriffsbefugnisse.

Da mit der erweiterten Genehmigungsfreistellung auch Risiken verbunden sein können, bleibt die Möglichkeit bestehen, stattdessen ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren zu beantragen.

Prüfingenieurinnen, Prüfingenieure und Prüfsachverständige werden stärker einbezogen

Die Novelle setzt die Entwicklung fort, fachliche Prüfungen verstärkt qualifizierten und unabhängigen Sachverständigen zu übertragen. Ziel ist es, die Bauaufsichtsbehörden zu entlasten und Prüfungen zu beschleunigen, ohne auf eine fachliche Kontrolle zu verzichten.

Prüfingenieurinnen und Prüfingenieure sowie Prüfsachverständige übernehmen dabei definierte Prüf- und Bescheinigungsaufgaben. Ihre Tätigkeit setzt besondere Fachkenntnisse, einschlägige Berufserfahrung, persönliche Zuverlässigkeit und eine unabhängige Aufgabenwahrnehmung voraus. Die entsprechenden Anerkennungsvoraussetzungen und Tätigkeitsfelder werden durch Rechtsverordnung konkretisiert.

Insbesondere bei Sonderbauten kann die stärkere Einbeziehung qualifizierter Prüfingenieurinnen und Prüfingenieure dazu beitragen, bautechnische Prüfungen parallel zum Genehmigungsverfahren vorzunehmen. Die Entscheidung über die Baugenehmigung verbleibt bei der Bauaufsichtsbehörde. 

Damit verbindet die Novelle zwei Ziele: Die Fachkompetenz der prüfenden Ingenieurinnen und Ingenieure wird gezielt genutzt, während sich die Bauaufsichtsbehörden stärker auf ihre hoheitlichen Entscheidungs- und Überwachungsaufgaben konzentrieren können. 

Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurinnen und Vermessungsingenieure unterstützen den Vollzug

Die Bauherrschaft muss der Bauaufsichtsbehörde die Einhaltung der genehmigten Grundrissflächen und Höhenlagen der Anlage belegen. Dieser Nachweis kann künftig durch eine nach dem Vermessungs- und Katastergesetz befugte Stelle oder eine sachverständige Person geführt werden. Das Gesetz stellt ausdrücklich klar, dass Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurinnen und Vermessungsingenieure sachverständige Personen in diesem Sinne sind. 

Ihre qualifizierte Vermessung kann die Bauaufsichtsbehörden insbesondere bei der Beurteilung der Lage des Gebäudes, der Höhenentwicklung und der Abstände zu Grundstücksgrenzen unterstützen. Eine präzise Erfassung schafft zugleich verlässliche Grundlagen für digitale Planungs- und Dokumentationsprozesse und kann späteren Grenz- und Nachbarschaftskonflikten vorbeugen. 

Anforderungen an die Erstellung von Brandschutzkonzepten werden präzisiert 

Brandschutzkonzepte dürfen von sachverständigen Personen für die Prüfung des Brandschutzes, von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für vorbeugenden Brandschutz oder von Personen erstellt werden, die im Einzelfall nach Sachkunde und Erfahrung vergleichbar geeignet sind. 

Die Einzelfallregelung ist dabei keine nachträgliche Billigung eines bereits eingereichten Konzeptes. Die erforderliche Sachkunde und Erfahrung der betreffenden Person muss vielmehr vorab geprüft werden. Erst wenn die Bauaufsichtsbehörde die vergleichbare Eignung anhand der ihr eingereichten Unterlagen festgestellt hat, kann die Person als Konzeptersteller zugelassen werden und darf sodann das Brandschutzkonzept erstellen und einreichen. 

Die Klarstellung dient der Qualitätssicherung. Brandschutzkonzepte greifen tief in die Gesamtplanung eines Gebäudes ein und müssen von Personen erstellt werden, die das konkrete Vorhaben fachlich sicher beurteilen können. Gleichzeitig sollen die Bauaufsichtsbehörden entlastet werden, da sie sich nur mit solchen Planungen befassen sollen, die von dafür qualifizierten Personen erstellt worden sind. 

Baugenehmigungsfiktion wird eingeführt

Für bestimmte Verfahren wird eine Baugenehmigungsfiktion eingeführt. Trifft die Bauaufsichtsbehörde innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist keine Entscheidung und liegen die weiteren Voraussetzungen vor, gilt die Genehmigung als erteilt. 

Die Fiktion betrifft jedoch nur das Verfahren. Sie entbindet nicht von der Verpflichtung, sämtliche öffentlich-rechtlichen Anforderungen einzuhalten. Ein Vorhaben wird nicht allein dadurch materiell rechtmäßig, dass eine Genehmigung fingiert wird. 

Die Baukammern hatten empfohlen, die Wirkung dieses Instruments nach einer angemessenen Erprobungsphase zu untersuchen. Zu prüfen ist insbesondere, ob die Genehmigungsfiktion tatsächlich zu kürzeren Verfahren und niedrigeren Baukosten führt oder ob sie vor allem Verantwortung auf Bauherrschaften und Planende verlagert. 

Digitale Bauantragstellung wird zum Standard

Mit der Novelle verfolgt das Land einen „Digital-first“-Ansatz. Bauanträge und weitere Unterlagen sollen grundsätzlich digital eingereicht und medienbruchfrei weiterverarbeitet werden. Die Kommunen erhalten zugleich Möglichkeiten, das Verfahren an ihre jeweiligen technischen Voraussetzungen anzupassen.

Die digitale Einreichung über das Bauportal.NRW und den Austauschstandard XBau ermöglicht es, Antragsdaten unmittelbar in die Fachverfahren der Bauaufsichtsbehörden zu übernehmen. Dadurch sollen Mehrfacheingaben und Medienbrüche vermieden werden. 

Die Baukammern begrüßen die weitere Digitalisierung ausdrücklich. Sie weisen jedoch darauf hin, dass ein digital eingereichter Antrag allein noch kein schnelles digitales Verfahren schafft. Erforderlich sind durchgängige Abläufe, eine flächendeckende Anbindung der Bauaufsichtsbehörden an das Bauportal.NRW und die Kommunikationsplattform sowie eine ausreichende technische, personelle und finanzielle Ausstattung der Kommunen.

 Entscheidend ist nun die Umsetzung

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes beginnt die eigentliche Arbeit im Vollzug. Neue Begriffe, veränderte Zuständigkeiten und zusätzliche Verfahrenswege müssen von Planenden, Bauherrschaften und Bauaufsichtsbehörden einheitlich ausgelegt und sicher angewendet werden. 

Die Ingenieurkammer-Bau NRW setzt sich für zeitnah aktualisierte Verwaltungsvorschriften, regelmäßige Dienstbesprechungen zwischen dem zuständigen Ministerium und den Bauaufsichtsbehörden sowie eine gemeinsame Wissensdatenbank für wiederkehrende Praxisfragen ein. Eine einheitliche Anwendung ist die Voraussetzung dafür, dass aus gesetzlichen Erleichterungen tatsächlich kalkulierbare und schnellere Verfahren werden. Die Ingenieurakademie West wird kurzfristig Seminare zur Novelle der BauO NRW anbieten und informiert darüber mit separater Mail. 

Auch nach dem Gesetzesbeschluss wird die Kammer die Umsetzung fachlich begleiten. Rückmeldungen aus der Arbeit ihrer Mitglieder sind dabei von besonderer Bedeutung: Erst in der praktischen Anwendung zeigt sich, wo neue Regelungen funktionieren, wo Auslegungsfragen entstehen und wo gegebenenfalls weiterer Anpassungsbedarf besteht.

Die Änderungen treten am 1. September 2026 in Kraft. Die Ingenieurakademie West wird kurzfristig über Seminarangebote zur Novelle der Landesbauordnung informieren.